¿Cuánto bajará el precio de la vivienda tras la crisis del coronavirus?

La pandemia del coronavirus Covid-19, a parte de estragos desde el punto de vista sanitario, va a originar una grave crisis económica en prácticamente todas las economías del planeta.

Las previsiones son desalentadoras independientemente de la fuente de análisis a la que consultemos.

En España se prevé una increíble disminución del PIB y un aumento alarmante de las cifras de paro y de deuda pública.

Algunos analistas pronostican un deterioro económico sin precedentes, mucho peor aún de lo que nos muestran fuentes y organismos oficiales.

Actualmente son muchos ya los que se encuentran inmersos en un ERTE, o directamente han perdido su empleo, o lo ven pendiendo de un hilo; y en una situación igual o peor se encuentran miles de autónomos.

Además, esta situación plantea también mucha incertidumbre a los propietarios de inmuebles que tienen sus viviendas o locales alquilados o puestos a la venta.

Esta situación ha puesto todo pastas arriba.

Ha modificado la realidad en la que hemos vivido esta última década y ahora nos presenta un escenario económico completamente diferente lleno de dudas e incertidumbre.

Este nuevo panorama ha trastocado los planes, proyectos e ilusiones de muchas personas y en muchos ámbitos.

Entre ellos se encuentran también todos aquellos que antes de esta pandemia tenían en mente comprarse una vivienda.

Incluso ahora en estos momentos hay muchas personas, sobre todo las que aún conservan sus empleos, que siguen con la idea de comprarse una casa pero que se preguntan qué va a ocurrir con el mercado de la vivienda ante este escenario económico que se nos presenta.

Y sobre todo la pregunta que se hace mucha gente es: ¿qué va a pasar con el precio de la vivienda a partir de ahora?.

¿Bajará mucho el precio de los pisos?

Pues bien, en este artículo voy a intentar analizar y responder a estas preguntas.

Si eres dueño de un inmueble alquilado o puesto en venta, o una de las personas que tenía en mente adquirir una vivienda para vivir o invertir, este artículo seguro que te interesa.

Previsiones económicas

Lo primero antes de nada es hacer mención a las diferentes previsiones económicas que se han realizado sobre la economía española para este año 2020.

Esto nos sirve para hacernos una idea de cuál es el escenario económico que se nos presenta a corto plazo.

De momento disponemos de las predicciones que han realizado varios agentes económicos.

Tenemos los del Banco de España, la Unión Europea, el FMI, diferentes bancos y empresas privadas, el propio gobierno…

Y todos ellos nos presentan unos datos y un panorama bastante similar.

Haciendo un compendio de todos estos análisis vamos a intentar sacar unas conclusiones generales.

A grandes rasgos, es ya bastante evidente que para este año 2020 se espera un enorme descenso del PIB, un aumento considerable de las cifras de desempleo y un aumento también del déficit y la deuda pública.

Todos los análisis son bastante catastróficos y nos plantean un brusco deterioro económico.

Se prevé una contracción del PIB que rondaría entre el 9% y el 13%.

El desempleo rondaría alrededor del 20%.

Y la deuda pública se situaría entre el 110% o 115%.

Pero estas cifras, siendo muy malas, son susceptibles de empeorar si la crisis sanitaria se agrava o se reproduce de nuevo en los próximos meses.

Incluso ya algunos analistas dan cifras aún peores a las señaladas por estos organismos, hablando de una caída del PIB cercana al 20% o un aumento de la deuda pública al 130%.

Sin duda un panorama desolador para nuestro país que traerá unas graves consecuencias no solo económicas si no sociales.

Pero no estamos solos en esto.

El resto de países también se enfrentan a un deterioro importante de sus economías, aunque muy posiblemente no lleguen a cifras tan nefastas como las de España.

Por tanto, a tenor de estos datos, podemos decir que nos adentramos en una profunda recesión de la que no parece nada probable la famosa recuperación en V si no más bien un periplo de recuperación progresiva pero prolongada en el tiempo.

Lo que se ha venido a llamar una V asimétrica.

En este escenario tendríamos una brusca caída de la economía en 2020 y que en el primer trimestre de 2021 empezaría una recuperación que duraría unos años hasta llegar al punto anterior a la pandemia.

Así que, como digo, no es de esperar una recuperación rápida de la económica española, si no más bien una mejoría paulatina que podría durar entre dos a cinco años.

Vivienda y economía real

Lo primero que hay que tener en cuenta en este repaso al mercado inmobiliario es que el precio de la vivienda y la situación económica general del país tienen una relación prácticamente directa.

Es algo bastante intuitivo pensar que si la economía del país va mal, hay mucha gente desempleada, los salarios son bajos, hay poco crédito, bajo consumo… lo lógico es pensar que difícilmente los precios de la vivienda pueden ser elevados o que tiendan a subir.

Al igual que cualquier otro mercado, el de la vivienda se rige por la ley de la oferta y la demanda.

Si existe mucha gente con nula capacidad económica para acceder a una vivienda o con un poder adquisitivo reducido, entonces la demanda de viviendas disminuye, la gente puede pagar menos por ellas, y por tanto los precios tienden a bajar.

Por el contrario, si la economía general es buena, la gente en su mayoría tiene empleo, esos empleos son bien remunerados, la gente es solvente y puede pagar sus créditos… entonces más gente puede acceder a adquirir una vivienda, pueden pagar más por ellas y por tanto los precios tienden a subir.

Este planteamiento es de sentido común, pero quería dejar patente esta correlación entre economía real y precio de la vivienda antes de continuar.

El fin del ciclo alcista

Antes de que se iniciara esta pandemia mundial, en España ya nos encontrábamos en los preludios de en un ciclo bajista del precio de la vivienda.

El precio de las casas aún seguía subiendo trimestre a trimestre desde hacía unos años, pero esas subidas cada vez eran menores y con una tendencia descendente.

Como podemos apreciar en este gráfico de Tinsa, la subida de precios parecía agotarse en los últimos trimestres dando lugar a lo que se intuye como el comienzo de un ciclo bajista en los precios, o al menos el fin del ciclo alcista.

En España el precio de la vivienda tiene un comportamiento cíclico.

Estos ciclos se compondrían de unos 9 años de subidas de precios y 9 años de bajadas.

No es un patrón fijo, pero sí nos puede servir para hacernos una idea de en qué momento de mercado nos encontramos.

Pues bien, ante lo que parecía hace unos meses el agotamiento del ciclo alcista de subida de precios de la vivienda, de repente se nos presenta por sorpresa un virus que origina una parálisis casi total de la economía y por tanto del mercado inmobiliario.

Por lo tanto, lo previsible es que las consecuencias económica que se avecinan lo que hagan es acelerar bastante el ciclo bajista originando bajadas generales de precios.

Es evidente que nos encontramos en una situación económica excepcional que distorsiona por completo las previsiones económicas y hace difícil predecir cuadros futuros, pero utilizando el sentido común podemos vislumbrar que la situación económica actual empujará los precios de la vivienda hacia abajo.

Lo que previsiblemente va a ocasionar esta crisis es acelerar el ciclo inmobiliario llevándonos de golpe a un ciclo de bajada de precios.

Nuestros amigos los bancos

La única baza a favor del aumento de precios de la vivienda en la coyuntura actual es tener unos niveles absolutamente ridículos de tipos de interés.

El precio de la vivienda va íntimamente ligado también a los tipos de interés y al flujo de crédito bancario.

Cuanto más fácil sea que los bancos den créditos y cuanto menores sean los intereses por esos créditos, más gente puede acceder a la financiación, y por lo tanto más gente puede comprar una vivienda aumentando así la demanda y haciendo subir los precios.

Volvemos a la ley de la oferta y la demanda.

Es lo que sucedió antes de la última crisis inmobiliaria y financiera.

Crédito fácil y barato entregado por los bancos (y cajas de ahorro) de manera muy laxa y alegre, lo que ocasionó una locura de demanda de pisos que hizo aumentar los precios hasta el absurdo originando una gran burbuja.

Después el sector financiero colapsó, se propagaron los impagos y, en fin, el resto es historia.

Pues bien, en el momento actual nos encontramos con unos tipos de interés prácticamente al 0%.

Eso provoca que los bancos y entidades de crédito estén ofreciendo unos préstamos e hipotecas a unos intereses muy atractivos y tentadores.

Como hemos visto, eso provoca que más gente pueda acceder al crédito y a mayores cantidades de dinero.

Lo que a su vez ocasiona mayor demanda de vivienda y subida de precios.

De ahí las subidas de precios ocurridas estos últimos años.

Pero ojo, esos intereses bajos no han provocado que la gente acudiera como loca a pedir créditos y a comprar casas, por varios motivos.

Uno es que los bancos han sido después de la crisis más responsables (o temerosos) a la hora de prestar dinero.

Solo han podido acceder al crédito aquellos que demostraran una más o menos buena solvencia y estabilidad económica.

Otro, es que la situación económica, aunque ha ido mejorando, no era ni mucho menos propicia para que mucha gente pudiera acceder al crédito.

Y también hay que tener en cuenta el factor psicológico en el que aún muchos recuerdan los excesos del pasado, como son las elevadas deudas de muchos ciudadanos o los desahucios de sus propias viviendas.

Es muy posible que los bajos tipos de interés de estos últimos años hayan contribuido al repunte de los precios desde los mínimos ocurridos tras la anterior crisis.

Sin embargo, ahora nos encontramos ante un nuevo escenario.

Los tipos de interés van a seguir tan bajos como hasta ahora, y es previsible que se mantengan así durante unos cuantos años.

Pero eso no quiere decir que más gente acceda al crédito por muy barato que se lo ofrezcan.

Por un lado nadie que esté desempleado va a pensar en pedir un crédito para hipotecarse, y ya hemos visto las cifras de paro que se nos presentan.

Además, los bancos, que no son tontos, no le van a dar crédito a nadie del que no estén seguro que pueda devolverlo.

En estos momentos ya se están percibiendo por parte de las entidades financieras un aumento de los casos de impago y morosidad, sobre todo de los créditos al consumo.

Ante este panorama económico, es evidente que va a haber una mayor exigencia de los bancos para acceder al crédito, generando así, como ya hemos comentado, una disminución de las hipotecas concedidas y por ello una caída de la venta de pisos y por consiguiente una bajada de sus precios.

Recuerda: es simplemente oferta y demanda.

Un mercado muy desigual

Hay una cuestión también muy a tener en cuenta en este análisis.

Y es que el mercado de la vivienda en España es tremendamente desigual.

No tiene nada que ver la evolución del precio de los pisos en Sevilla, que en Lugo, que en Albacete o que en Madrid, Barcelona o Ibiza.

Mientras en muchos lugares los precios han tenido subidas muy tímidas en los últimos años, en otras ciudades los precios han tocado el techo que teníamos en época de la burbuja.

Y es más, dentro de la misma provincia o ciudad los precios pueden variar muchísimo entre diferentes zonas o barrios.

Por ese motivo, ver gráficos con la evolución de ventas o precios de vivienda a nivel nacional nos puede dar una imagen distorsionada de nuestra realidad.

Hay que tener muy presente que el mercado de la vivienda es heterogéneo.

Y esto nos debe servir para entender que a partir de ahora puede haber zonas donde existan importantes caídas de precios y otras donde esas caídas prácticamente sean inapreciables o donde el mercado se recupere muy rápido.

El mercado de la vivienda debe analizarse siempre por zonas, para poder así medir con exactitud la situación concreta del lugar que nos interese conocer.

Cada comunidad autónoma, cada provincia, cada ciudad y cada barrio tienen unas características y siguen una evolución diferentes, y por tanto deben ser analizados por separado.

La vivienda es un sector perezoso

Otro aspecto que debemos tener muy en cuenta y que define al mercado de la vivienda español es su lentitud.

Y con esto me refiero a que los precios de las viviendas se mueven muy lentamente.

Siempre hablando a nivel general de los precios.

Los precios de la vivienda siempre fluctúan lentamente y varían poco de un trimestre a otro.

No es un mercado de grandes sobresaltos como es el de la bolsa.

En la bolsa el mercado puede caer de una semana a otra un 40%.

En el mercado inmobiliario una caída así de precios normalmente lleva años.

Y es que el mercado de la vivienda se diferencia de la bolsa en que no hay un sitio donde uno pueda ir a consultar un precio de cotización.

El mercado de la vivienda lo componen miles de inmuebles con sus respectivos vendedores particulares que ponen el precio a sus propiedades de manera libre y en función de unas creencias, objetivos y expectativas muy personales.

El precio de la vivienda es más un sentir popular que hay que ir palpando poco a poco, cogiéndole la temperatura al mercado en cada rincón de cada barrio.

Son muchos los que piensan que el precio de la vivienda se va a desplomar después del Coronavirus.

Pero la realidad es que habrá muchos vendedores que no tengan prisa en vender y que se resistan a bajar el precio de sus casas, aunque no consigan venderlas.

Aunque sí es verdad que habrá otros que muy al contrario, bajarán los precios rápido para conseguir vender.

Podría ser que el mercado de la vivienda caiga en los próximos años un 40%, pero a día de hoy nadie estaría dispuesto a asumir ese descuento en la venta de su piso.

El mercado inmobiliario es muy psicológico.

La gente suele marcar sus expectativas de venta y de precio de su propiedad en función de cómo estaba todo ayer, y eso independientemente de que venga una crisis o no.

Los precios fluctúan lentamente en el mercado de la vivienda porque la gente se resiste a vender más barato, y los compradores se resisten a comprar más caro.

Ambos se fijan en los precios de ayer, del mes pasado o del año pasado, o de a cuanto vendió su vecino.

Pero según pasa el tiempo, y cuando muchos no consiguen vender, es cuando poco a poco algunos se resignan a tener que bajar los precios y adaptarlos a la demanda del mercado.

Pero a la gente le cuesta asumir esto, así que los precios se mueven poco a poco.

Son muchos los que piensan que en cuanto pase el estado de alarma los precios de la vivienda se desplomarán estrepitosamente de un día para otro, y no digo que no pueda haber una buena caída de precios, pero es muy posible que no sea tan grande como algunos esperan.

Es probable que los precios de la vivienda a muy corto plazo, aun habiendo bajado, sean peores que los que veamos dentro de unos dos o tres años.

Como ejemplo podemos analizar la crisis de 2008.

Después del gran colapso de la economía y de la explosión de una gigantesca burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda fueron cayendo progresivamente año a año y no fue hasta más o menos el 2014 que tocaron suelo.

Así que lo más sensato parece mantener la calma.

Es muy posible que los precios de la vivienda caigan, pero tal vez el mejor precio de verdad lo encuentres dentro de unos cuantos meses.

Conclusiones

Pues bien, hemos hecho un repaso bastante completo sobre muchos aspectos a tener en cuenta sobre el mercado de la vivienda y el panorama que se nos avecina.

Ahora voy a intentar juntarlo todo en la batidora para sacar una conclusión general sobre lo que nos espera a partir de ahora en el mercado de la vivienda.

Todo esto basado en mi opinión personal, ya que te aseguro que nadie sabe a ciencia cierta lo que va a pasar, ni siquiera el mayor experto inmobiliario.

De hecho, este artículo es simplemente una recopilación de información, análisis y opiniones de una gran cantidad y variedad de expertos inmobiliarios de varios palos diferentes.

Así que podemos concluir que:

• La recesión económica que se avecina va a ser profunda, provocando un deterioro económico grave y un aumento considerable del desempleo, tardando unos años en llegar a una recuperación económica igual al estado anterior.
• Ya veníamos del fin del ciclo alcista de precios de la vivienda y esta recesión solo hará que acelerar el proceso llevándonos seguramente al inicio del ciclo bajista de precios.
• Aunque los tipos de interés se mantendrán como hasta ahora, se restringirá aún más la concesión de hipotecas.
• Todos estos factores provocarán un descenso de la demanda de viviendas empujando los precios a la baja.
• Los precios se moverán lentamente, así que las caídas serán continuadas en los próximos años.
• Cada zona tendrá una evolución diferente, así que se presentarán buenas oportunidades de compra en lugares concretos para el que sepa encontrarlas.

Teniendo en cuenta todo esto, ¿qué deberías hacer si estás buscando activamente comprar una vivienda?

Pues lo más inteligente sería mantener una búsqueda activa de vivienda en las zonas de tu interés.

Es muy posible que aparezcan buenas oportunidades concretas a partir de ahora debido a aquellas personas con prisa por vender.

En estos momentos son los compradores los que tienen el poder de negociación.

Y si no encuentras nada que te convenza en precio o no tienes prisa por comprar, entonces lo más sensato es esperar.

Mientras la situación económica no se recupere los precios de la vivienda previsiblemente se mantendrán a la baja.

Y si eres alguien que tiene prisa por vender, lo más sensato es rebajar el precio de tu inmueble teniendo en cuenta la demanda y precios que haya en el momento.

Solo así podrás encontrar rápido un comprador en un mercado en el que estos empiecen a escasear.

Pero entonces, ¿cuánto va a caer el precio de la vivienda realmente?

Pues si quieres cifras, muchas estimaciones hablan de caídas este año de entre el 6% y el 13%, pudiendo llegar en algunas zonas con menos demanda al 20%.

Y esto solo en 2020.

Pero esos números no son más que estimaciones.

Vuelvo a insistir: las caídas de precios variarán mucho por zonas y se darán oportunidades muy concretas.

Si quieres que te diga la verdad, ni los propios tasadores oficiales saben ahora mismo qué valor adjudicar a una casa.

El precio de las cosas ya sabes que es algo subjetivo, y en el contexto actual y hasta que las cosas se normalicen, aún más.

Lo que sí te puedo asegurar es que, en la zona de Madrid, a día de hoy, ya hay bastantes anuncios de viviendas con descuentos de hasta el 10%.

Me llegan a mi mail cada día a través de portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa.

Y esto no acaba más que empezar.

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Espero que toda la información y análisis que te he dejado en este artículo te sea de mucha utilidad, sobre todo si tenías en mente comprar una vivienda dentro de poco.

La información y el conocimiento nos ayudan a tomar mejores decisiones, y cobra una mayor importancia ante la que seguramente sea la mayor inversión de nuestra vida como es la compra de una casa.

Así que como siempre, te pido que me dejes tu opinión y punto de vista sobre este tema en los comentarios, y si te apetece, nos digas cuales son tus previsiones personales para lo que se avecina en lo referente a la economía y al mercado inmobiliario.

Me encantará leerte y conocer qué piensas.

Nos vemos en el próximo artículo.

Un saludo y feliz inversión.